Апартаменты: законы и судебная практика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты: законы и судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Налог на имущество физлиц — это ежегодная плата государству за владение недвижимым имуществом. Налог на недвижимость начинает начисляться с момента получения объекта в собственность — в день регистрации собственности в Росреестре после покупки, например, парковочного места начнутся исчисления.

Налог при сдаче апартаментов в аренду

Доход при сдаче апартаментов в аренду государство облагает налогом в зависимости от статуса собственника.

Физическое лицо уплачивает НДФЛ в сумме 13% от полученного дохода. Оплата происходит на следующий год после подачи декларации в ФНС. Декларацию нужно сдать до 1 мая следующего года, а оплатить налог — до 15 июля.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с выбором упрощённой системы налогообложения (УСН) уменьшает сумму налога до 6%. Налог уплачивают четыре раза в год за каждый квартал, а отчётность сдают один раз в год. Обратите внимание: если в течение 30 дней после регистрации вы забудете подать заявление о переходе на УСН, вам начислят налог по ставке 20%, а перейти на УСН вы сможете только в следующем году.

Москва. 14 декабря. ИНТЕРФАКС — В Москве принят закон, согласно которому вводится новая льгота; она позволяет снизить в три раза налог на имущество физических лиц с нежилых объектов, не используемых в торгово-офисной деятельности, сообщила руководитель департамента экономической политики и развития города Мария Багреева.

«Мосгордума приняла закон, предусматривающий введение в Москве новой льготы, снижающей в три раза налог на имущество физических лиц с нежилых объектов, не используемых в торгово-офисной деятельности», — сказала Багреева, ее слова привели в пресс-службе профильного департамента.

В пресс-службе отметили, что, согласно действующему законодательству, физические лица уплачивают налог на имущество с нежилых объектов по ставке 0,5%, кроме случаев, когда объект недвижимости используется в целях торговли или размещения офисов — тогда налог платится по ставке 1,5%.

В Москве торгово-офисное использование объекта устанавливается Госинспекцией по недвижимости путем выезда на объекты и визуального осмотра, а также по вывескам, рекламным плакатам и прочим внешним признакам, если комиссии не был предоставлен доступ внутрь помещения.

Багреева отметила, что, если для нежилого объекта была установлена ставка налога на имущество физлиц в 1,5%, но он не используется для торгово-офисных целей, его собственник может обратиться за повторным обследованием в межведомственную комиссию при департаменте экономической политики и развития Москвы. Срок такого обращения — до 31 марта года, за который рассчитывается налог.

Однако на практике физические лица узнают, что объект облагается по ставке 1,5%, только из налогового уведомления, которое поступает уже после окончания этого года. К тому моменту исключить недвижимость из перечня торгово-офисных объектов уже нельзя, пояснила глава департамента.

Если не оплатить налог вовремя

Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.

«В случае неуплаты налога в добровольном порядке применяются нормы принудительного взыскания. Также должнику на сумму неоплаченных денежных средств подлежат начислению штрафные санкции», — предостерегает Анна Жолобова из коллегии адвокатов «Регионсервис».

Но сначала налоговая должна прислать требование о погашении долга, где указывается срок оплаты. Если в этот срок платеж не поступает, налоговики могут обратиться в суд — дальше дело уже может дойти до взыскания через судебных приставов.

В самых запущенных случаях может быть наложен запрет на выезд за границу (при сумме долга от 30 тыс. руб.), по суду также могут удерживать средства из зарплаты.

«Важно не забывать об оплате и, если в начале ноября на руках еще нет налогового уведомления, стоит проверить информацию в личном кабинете на сайте ФНС или лично в отделении налоговой. Иногда бывает, что, например, из-за человеческого фактора почта не приходит вовремя, но это не избавляет собственников от обязанности оплатить налог до 1 декабря включительно», — советует Мария Ромчанова.

Haлoг считается так:

кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa — нaлoгoвый вычeт* кoэффициeнт пepиoдa влaдeния* дoля влaдeния* стaвкa

Для квартиры в Москве площадью 33 кв. м и кадастровой стоимостью 8 млн руб. с единственным собственником, который владеет ею больше года, расчеты будут такими:

налогооблагаемая площадь: 33 кв. м — 20 кв. м (налоговый вычет для квартир) = 13 кв. м

кадастровая стоимость 1 кв. м: 8 млн руб. / 33 кв. м = 242,4 тыс. руб.

кадастровая стоимость налогооблагаемой площади: 242,4 тыс. руб. * 13 кв. м = 3,15 млн руб.

При владении больше года и единственном собственнике сумма налога: 3,15 млн руб. *0,1% (ставка для квартир в Москве с кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) = 3150 руб. в год.

Пpaвилa для физичecкиx лиц

• Нaлoгoплaтeльщик – любoй гpaждaнин, в coбcтвeннocти кoтopoгo нaxoдитcя нeдвижимocть. Пpи этoм oнa дoлжнa пoпaдaть пoд кpитepии oбъeктoв нaлoгooблoжeния (в cooтвeтcтвии c co cт. 401 НК PФ)
• Oбъeкт нaлoгooблoжeния – oпpeдeлённыe виды имyщecтвa. К ним oтнocятcя:
  • Жилыe дoмa, квapтиpы, кoмнaты
  • Пapкoвoчныe мecтa и гapaжи
  • Иныe cтpoeния
• Нaлoгoвaя бaзa — кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa (или инвeнтapизaциoннaя для peгиoнoв, нe пepeшeдшиx нa нoвый мexaнизм pacчётa пoшлины) (п. 2 cт. 402 НК PФ)

Пpи oпpeдeлeнии бaзы пpимeняют cиcтeмy нaлoгoвыx вычeтoв. C иx пoмoщью мoжнo cyщecтвeннo cнизить итoгoвyю cyммy пoшлины.

• Нaлoгoвый пepиoд – cpoк, зa кoтopый yплaчивaeтcя пoшлинa

Физичecкиe лицa плaтят нaлoг зa пpeдыдyщий кaлeндapный гoд. To ecть в 2019 гoдy oплaчивaютcя вce oбъeкты, кoтopым coбcтвeнник влaдeл в 2018. Oплaтить нyжнo дo 1 дeкaбpя.

• Нaлoгoвыe cтaвки

Имyщecтвeнный нaлoг oтнocитcя к кaтeгopии мecтныx и eгo cтaвки ycтaнaвливaютcя мyниципaльными влacтями (Cт. 406 НК PФ). Пpи этoм Нaлoгoвым кoдeкcoм ycтaнoвлeны знaчeния, кoтopыe мecтныe влacти нe мoгyт пpeвышaть. Пoтoлoк cтaвки – 2%.

Нaлoг нa имyщecтвo пo кaдacтpoвoй cтoимocти для нaceлeния cтpaны

Paнee нaлoг нa нeдвижимoe имyщecтвo для физичecкиx лиц paccчитывaлcя иcключитeльнo нa бaзe инвeнтapизaциoннoй cтoимocти oбъeктa, oпиpaяcь нa Ф3 №2003-1. Нo c 2015 гoдa в Нaлoгoвый кoдeкc ввeдeнa Глaвa 32.

Имeннo oнa oтнынe oпpeдeляeт, кaк paccчитывaeтcя нaлoг нa нeдвижимocть, пpeдycмaтpивaя нoвый мexaнизм вычиcлeний (Ф3 № 284 oт 04.10.14). Teпepь нaлoгoвыe opгaны paccчитывaют нaлoг нa нeдвижимocть пo кaдacтpoвoй cтoимocти. Имeннo oнa мaкcимaльнo oтpaжaeт peaльнyю pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.

Bлacтями пpeдycмaтpивaeтcя пocтeпeнный пepexoд нa нoвый aлгopитм paбoты. Глaвнaя цeль – мaкcимaльнo cмягчить финaнcoвyю нaгpyзкy нa нaceлeниe, yвeличившyюcя c ввeдeниeм нoвыx peфopм. Для этoгo пpeдycмoтpeны:

Пoэтaпнoe пoдключeниe cyбъeктoв PФ к нoвoмy мexaнизмy pacчётa (в зaвиcимocти oт экoнoмичecкoй cитyaции в peгиoнe)

Bвeдeниe пoнижaющиx кoэффициeнтoв для вычиcлeния пoшлин.

Налог на апартаменты и квартиру — различия

В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?

Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.

По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:

• кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
• если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
• в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
• апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.

Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц должен платить тот, кто указан в качестве собственника в Едином государственном реестре недвижимости. Расчет налога начинается со дня, когда данные о новом владельце были внесены в реестр.

Законодательно апартаменты не приравнены к жилым помещениям, поэтому налог на имущество для их собственников рассчитывается исходя их того, что это нежилое помещение. Сумма налога будет зависеть от:

— региона, в котором находится объект недвижимости;
— типа здания, в котором расположены апартаменты, вида их разрешенного использования;
— присутствия в здании, где находятся апартаменты, офисных помещений, общепита и других площадей, которые заняты под ведение предпринимательской деятельности;
— величины кадастровой или инвентаризационной стоимости.

При определении суммы, которую нужно заплатить за владение имуществом, используют налоговую базу.

Налоговая база для апартаментов может устанавливаться на основании:

— величины кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, за который собственник платит налог на апартаменты. Такой показатель используют при условии, что региональные власти успели его установить на начало года. Для этого по требованиям Налогового кодекса РФ сведения о кадастровой стоимости должны быть внесена в ЕГРН. Посмотреть кадастровую стоимость апартаментов в Москве, как и расположенных в другом городе, можно в выписке из ЕГРН. Она стоит 350 рублей. Бесплатно посмотреть кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра;

— инвентаризационной стоимости объекта. Такой показатель используется при условии, что кадастровая стоимость не была определена. Инвентаризационная стоимость реже используется при расчете налоговой стоимости. Но она более выгодна для собственников объекта недвижимости, потому что в большинстве случаев инвентаризационная стоимость ниже кадастровой. Когда ее используют при определении величины налога на апартаменты, собственник платит меньше.

Пример расчета имущественного налога на апартаменты

В качестве примера рассмотрим порядок расчета налога на имущество для апартаментов, которые расположены на территории Москвы. Налоговая ставка по Москве в отношении объектов, которые не относятся к жилому имуществу, составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Но она может быть больше, если в здании располагаются офисные помещения, общепит или другие площади, используемые для ведения бизнеса.

Предположим, нужно рассчитать налог на имущество для апартаментов, кадастровая стоимость которых составляет 8 млн рублей. Назначение здания не предусматривает размещения в нем офиса, общепита или других аналогичных объектов. Право собственности на апартаменты принадлежит супругам. Они владеют недвижимостью в равных долях – каждому принадлежит половина объекта.

При проведении расчетов сначала устанавливают налоговую базу. Для ее расчета умножают кадастровую стоимость на величину доли в собственности. Для доли каждого из супругов налоговая база составит:

Налоговая база = 8 000 000 х 1/2 = 4 000 000 рублей.

После определения налоговой базы вычисляют сумму налога к уплате. Для этого налоговую базу делят на 100 и умножают на размер налоговой ставки:

Сумма налога = 4 000 000/100 х 0,5 = 20 000 рублей.

При обозначенных условиях каждому из супругов за отчетный год нужно уплатить 20 тыс рублей.

Если бы супруги владели квартирой, размер имущественного налога для нее был бы меньше. При таком же размере кадастровой стоимости налоговая ставка составит 0,1%. Если пересчитать сумму налога для квартиры при аналогичных условиях, то она составит для доли каждого из супругов 4000 рублей.

Если здание, где расположены апартаменты, будет отнесено к другой категории, то сумма налога может быть больше для ее собственника. Например, если в помещениях расположены офисы, сумма налога будет считаться как 2% от кадастровой стоимости объекта.

Чтобы проверить информацию о величине налоговой ставки на конкретный вид апартаментов, нужно зайти в раздел справочной информации на сайте ФНС.

Доступен ли налоговый вычет на апартаменты?

Налоговый вычет позволяет покупателям возвращать часть потраченных на покупку средств. Это доступно для тех граждан России, которые имеют официальный доход. Вернуть можно 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Максимальный размер вычета, который можно вернуть по состоянию на 2021 год – 260 тыс рублей.

Право возврата налогового вычета закреплено Налоговым кодексом РФ. Кроме земельных участков, при приобретении или застройке которых новые собственники получают деньги из бюджета, средства возвращают за покупку:

— жилых домов,
— квартир,
— комнат.

Чтобы получить налоговый вычет, собственники недвижимости могут самостоятельно обращаться в отделение ФНС. Предусмотрено и автоматическое оформление вычета. Это возможно, если банк, через который проводились средства при заключении сделки, выступает в качестве налогового агента. В таком случае собственнику объекта в личный кабинет на сайте ФНС приходит заполненное заявление, которое нужно подписать.

Налоговый кодекс РФ не содержит информации о том, что налоговый вычет положен за покупку апартаментов. Собственники нежилых помещений не могут его получить.

Закон не запрещает изменять статус объектов недвижимости. При определенных обстоятельствах апартаменты могут быть переведены в статус жилого помещения. Но даже в таком случае налоговый вычет не положен. Его можно получить только при условии, что объект имел статус жилого на дату приобретения.

Налоговый вычет предполагает возврат не только части средств, потраченных покупателем на приобретение жилья, но и процентов за использование кредитных средств. Такое право возникает, если для покупки объекта использовали ипотечный кредит. Максимальная сумма, которую можно вернуть в счет средств, потраченных на оплату процентов по кредиту — 390 тыс рублей. Но для этого нужно, чтобы кредит был потрачен на покупку земельного участка или объекта недвижимости, который относят к жилым помещениям. Если ипотечный кредит брали для покупки апартаментов, получить налоговый вычет нельзя.

Столичные льготы на уплату налога

Для некоторых держателей апартаментов в Москве работают спецльготы, которые позволяют существенно сэкономить на оплате имущественного сбора.

Чтобы получить льготу, гражданам нужно найти «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц» и посмотреть наличие их здания в данном перечне. Указанный документ власти постоянно расширяют, дополняя его новыми объектами. Так, что имеет смысл регулярно в него заглядывать.

Однако наличие здания в списке еще не гарантирует получение льготы. Также нужно убедиться, что апартаменты соответствуют еще нескольким условиям.

Во-первых, площадь апартаментов не должна превышать 300 квадратов. Во-вторых, стоимость одного квадрата по кадастру превышает 100 тыс. рублей. В-третьих, апартаменты не должны использоваться для ведения бизнес-деятельности, а также не должны выступать, как место нахождения организации.

Если гражданин подходит по всем вышеуказанным параметрам, то ему по первым 150 квадратам апартаментов посчитают налог, исходя из ставки 0,5%. Важно помнить, что льгота рассчитана только на одни апартаменты. Поэтому, если у физлица есть в собственности, например, 3 помещения, то налог со скидкой он уплатит по 1 помещению, а в отношении остальных 2 придется платить налог в полном объемом.

Льготу по налогу власти ввели для того, чтобы поддержать жителей города. Многие из них приобрели апартаменты не для занятий предпринимательской деятельностью, а просто потому, что очень нуждались в жилье и не могли себе позволить обычные квартиры. Сегодня уплата налога может лечь на их семейный бюджет тяжелым бременем.

Пример расчета налога на апартаменты

Для примера рассчитаем ежегодный налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2021 году.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости для имущества, которое специально не упомянуто в законе (большая часть апартаментов попадает именно в эту категорию).

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:

Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.

Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка

Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:

6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.

Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Разница в налогах на квартиру и апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

В 2021 году ставка налога 0.5% не поменялась, поэтому приведенный выше расчет останется верным.

Рассмотрим еще один пример — в Санкт-Петербурге налог на апартаменты рассчитывается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 643-109 от 26 ноября 2014 года «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге». Ставка налога для рядовых апартаментов составляет 0.1% кадастровой стоимости (применима как за 2021, так и за 2021 годы). Таким образом, сумма к уплате в отношении апартаментов с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей составит 6000 рублей.

Если же апартаменты находятся в офисном здании, то такая собственность окажется более обременительной с точки зрения налогов. Итоговая сумма зависит от стоимости всего здания или единого комплекса недвижимости и его характеристик. Например, согласно указанному закону Санкт-Петербурга, при наличии хотя бы одного жилого дома в комплексе и кадастровой стоимости всего комплекса от 250 до 300 миллионов рублей ставка налога составит 0.3%. При превышении порога в 300 млн. рублей ставка поднимется до 2% кадастровой стоимости.

В Москве ставка налога в аналогичных случаях также может составить 2% от кадастровой стоимости, если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, стоит более 300 млн. рублей. Если этот порог не превышен, налог на апартаменты в Москве составит 1.5% от кадастровой стоимости.

Что такое апартаменты?

Несмотря на большую популярность и активное строительство апартаментов в Российском законодательстве до сих пор нет как такового понятия этого вида недвижимости.

По сути это нежилое помещение, которое может располагаться в комплексах, расположенных на земельных участках, предназначенных для строительства административно-деловых объектов, имеющих рекреационное назначение и т.д.

Такие объекты изначально строятся как нежилые здания, их строительство не имеет четкой привязки к имеющейся инфраструктуре, в отличие от жилых комплексов и кварталов. Апартаменты могут находиться на территории торговых комплексов и даже в административных зданиях.

Если принимать в расчет юридический статус таких помещений, то они не относятся к полноценному жилому помещению. Хотя по факту здесь имеются все необходимые условия: тепло, водоподведение, канализация и прочее.

Как определяются ставки налога

В основе налоговой ставки лежит налоговая база. Ранее, до 2020 года для определения налоговой базы для апартаментов используются два способа – способ определения по кадастровой стоимости и способ определения налоговой базы по инвентаризационной стоимости. Начиная с 01.01.20 При этом второй способ (инвентаризационный) не применяется.

Иными словами, с указанной выше даты налог на имущество (в том числе на апартаменты) физических лиц исчисляется только исходя из кадастровой стоимости имущества (апартаментов).

Рассмотрим порядок определения ставок налога для апартаментов при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости.

Существует две ставки налога – 0,5 процента и 2 процента от кадастровой стоимости.

Ставка 0,5 процента используется в случаях, когда одновременно выполняются следующие условия:

• апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе);
• назначение апартаментов по кадастровому паспорту или документам технического учета не предусматривает их использование для размещения в них офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо такие объекты фактически в апартаментах не размещены;
• кадастровая стоимость апартаментов не превышает 300 млн. рублей.

Ставка 2 процента от кадастровой стоимости апартаментов применяется в случае, если не выполняется хотя бы одно из вышеперечисленных условий.

Из сказанного выше следует, что налог на имущество применительно к апартаментам является существенно более высоким по сравнению с налогом на квартиры. Напомним, что ставка налога на имущество для квартир составляет 0,1 процента от кадастровой стоимости квартиры.

Что такое налог на имущество?

Это местный налог, который устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налогом на имущество облагаются все физические лица, которые имеют право собственности на недвижимость. Объектом налогообложения могут быть квартира, комната, жилой дом, гараж и машино-место, единый недвижимый комплекс, а также незавершенная постройка и другие здания или сооружения, расположенные в пределах муниципального образования. Дома на земельных участках, в том числе дачного и садоводческого типа, относятся к жилым и также подлежат к уплате налога, в отличие от теплиц, некапитальных строений и других аналогичных сооружений, не требующих регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Порядок налогообложения регулируется главой 32 «Налога на имущества физических лиц» НК РФ. Ставки налога на квартиру, комнату или дом устанавливают органы местного самоуправления, с учетом ограничений, указанных в законодательстве. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – действуют собственные законы, регламентирующие величину налога. Отдельные категории граждан, включая инвалидов и пенсионеров, пользуются льготами.

Налог начисляется со дня возникновения права собственности, например с момента оформления договора купли-продажи. В случае с наследством отправной точкой считают дату открытия наследства, независимо от даты регистрации права собственности.

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Похожие записи:

• Реализация имущества банкротстве — что это и как проходит процедура?
• Выплаты малоимущим семьям в 2023 году
• Сдача отчетности при закрытии ИП