Как вести учет недвижимости на УСН

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вести учет недвижимости на УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.

Продажа нежилого объекта: нет ни льготы, ни вычета

А вот дальше, когда ИП решит продавать объект недвижимости, начинается самое интересное.

Как известно, когда физическое продает свою недвижимость, то у него имеются весьма неплохие налоговые преференции, которые чаще всего позволяют осуществить сделку с минимальным или даже нулевым налогом. Причем на вполне законных основаниях. Например, при продаже недвижимости, срок владения которой составляет более 5 лет, у физического лица возникает полное освобождение от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Но есть нюанс: этой льготой нельзя воспользоваться тому, кто продает нежилой объект, который до этого использовался в предпринимательской деятельности, то есть, например, сдавался в аренду. Это четко следует из абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, если нежилую недвижимость продает ИП, который ранее сдавал ее в аренду, то даже в случае, когда срок владения этим объектом превышает 5 лет, с дохода от продажи физическому лицу все равно придется заплатить налог, используемый при УСН, – 6 % (при объекте «доходы»), если он является ИП.

А если он обычный «физик», то уплатить придется все 13% НДФЛ. Правда, тут еще можно вспомнить про имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере документально подтвержденной покупной стоимости объекта). Но, к сожалению, этот вычет нельзя применять к доходу от продажи недвижимого имущества, которое также использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому факт сдачи в аренду нежилой недвижимости – до его продажи – может, что называется, выйти боком.

Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2023 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.

Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:

• административно-деловые и торговые центры;
• помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
• некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
• жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.

Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть российсикх регионов оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.

После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Налог на имущество организаций и УСН

Компании на УСН освобождены от налога на имущество организаций, исчисляемого исходя из налоговой базы в виде среднегодовой стоимости имущества. Это установлено статьей 346.11 Налогового кодекса.

Однако с 2015 года упрощенцы платят налог на имущество с недвижимости, налоговую базу по которой определяют исходя из кадастровой стоимости.

К объектам, облагаемым налогом по кадастровой стоимости, относятся, в частности:

• административно-деловые и торговые центры;

• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;

• жилье, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства, садовые дома, хозпостройки и иные здания, строения, сооружения на земле, предоставленной для личных нужд физических лиц.

Для уплаты налога на имущество важна кадастровая стоимость, утвержденная в законе субъекта РФ, установившего результат кадастровой цены. Применять ее нужно, ориентируясь на дату вступления в силу этого закона.

Обратите внимание: закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

ФНС в комментируемом письме отмечает, что организация на УСН исчисляет и уплачивает налог в отношении следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или праве хозяйственного ведения:

• если объект включен в региональный перечень объектов, налоговая база по которым исчисляется как кадастровая стоимость;

• если объект образован из включенного в региональный перечень и соответствует критериям для налогообложения по кадастровой стоимости;

• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения на участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС, если принят региональный закон о налогообложении по кадастровой стоимости.

Рассмотрим на примере

Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.

Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Налогообложения нежилого фонда ИП

Предприниматели, зарегистрированные в налоговом органе, уплачивают такие налоги с продажи:

• 13% для общей системы;
• 6% для упрощенцев от прибыли. 15% от дохода, очищенного от затрат по сделке с таким объектом.

Перед тем как готовится сделка, собирается пакет бумаг и после этого выясняется налоговая ставка и кадастровые документы. Эту процедуру можно вменить оценщику и заплатить за отчет. Риелтор берет за свои услуги только по факту совершения сделки. Оптимизировать налоги возможно путем отчислений по сумме затрат. Исчисление производится из общих доходов вычитанием затрат. Бухгалтер занимается исчислением причитающейся к уплате в казну величины налогов и всех понесенных при этом затрат. Такие затраты могут предполагать проведение косметического или же капремонта в зависимости от того, в каком состоянии находится здание и на каких условиях его продают. После передачи здания новому собственнику сдается налоговая декларация. Проведенная сделка находит свое отражение в таких бумагах:

• бухбаланс;
• выписки из реестров;
• банковская выписка.

Особенности, возникающие после продажи

После того, как недвижимый объект продан, может возникнуть некий ряд ситуаций. Учтите эти факторы и примите к использованию:

• заниженную цену сделки обложат штрафом, и сторонам все равно придется возместить сумму недостачи до рыночной стоимости;
• не скрывайте того, что объект уже не находится в Вашем владении, так как информация из реестра вскоре развеет эту тайну;
• уполномоченные лица занимаются проверкой заявленной продажной стоимости, поэтому таким образом не получится снизить сбор в казну и это не самый лучший вариант утаивания полученного дохода, так как подобная махинация будет непременно раскрыта;
• проверяющие лица вправе направить факт выявления ими неполной оплаты за проданный объект для разбирательства в суде. Жизнь доказывает факты взыскания средств до полной суммы по решению суда.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

• При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
• Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Реализация коммерческой недвижимости

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.

Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

• совершение сделки и расчет;
• предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
• расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
• исполнение налогового обязательства.

С какой суммы выплачивается?

Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.

Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.

Налог на имущество при УСН: учет, пример расчета / Налог на имущество при упрощенке — Контур.Бухгалтерия

В общем случае упрощенцы освобождены от уплаты налога на имущество (п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ). Данное правило действует как на организации, так и на ИП.

Но есть ряд компаний, которые обязаны платить имущественный налог. Главным условием для возникновения налоговой базы, конечно же, является наличие имущества. При этом платить налог нужно только с недвижимости, и налоговая база по ней будет равна ее кадастровой стоимости. Существует четыре вида таких объектов (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, которые должны использоваться или уже используются как офисные помещения, объекты общепита и бытового обслуживания или торговые объекты;
• недвижимость иностранных компаний, не работающих в РФ через постоянные представительства, недвижимость иностранных организаций, не относящаяся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;
• жилые дома и жилые здания, которые не отражены на балансе как основные средства.

Важно! Даже если ваша компания имеет один из перечисленных объектов, возможно, вам не придется платить налог на имущество. Связано это с тем, что каждый регион самостоятельно определяет объекты, подлежащие налогообложению и объявляет их кадастровую стоимость. Однако эти объекты должны быть в рамках НК РФ, т. е. региональные власти могут решить, что налогом на имущество в регионе облагаются все четыре вида недвижимости (ст. 378 НК РФ), могут установить налог лишь по одному виду или вовсе отменить его.

Налог на имущество при УСН: платить или не платить?

Налог на имущество УСН в 2020 — это обязательства по уплате имущественного сбора, предусмотренные для отдельных категорий налогоплательщиков, применяющих упрощенный режим налогообложения. Разберемся, у каких организаций возникает такая обязанность в 2020 году.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

Обязанность платить имущественный сбор организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, была вменена Федеральным законом № 52-ФЗ от 02.04.2014. Именно он внес поправки в абзац первый пункта 2 статьи 346.11, согласно которым «упрощенцы» должны уплачивать налог в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

При этом кадастровая стоимость должна быть определена по состоянию на 1 января текущего года (если на 1 января таких данных не было, то и сбор платить не нужно). Таким образом, базой налогообложения в данном случае является все виды недвижимости, имеющие кадастровую стоимость на начало налогового периода.

Что же относится к такой собственности?

1. Торговые и деловые центры, помещения в них.
2. Офисные и торговые помещения.
3. Рестораны, кафе, столовые — объекты общественного питания.
4. Строения бытового обслуживания.
5. Жилые дома и помещения, о них расскажем отдельно.

В каких случаях делают пересчет налоговой базы

По нормам п. 3 ст. 346.16 НК РФ, если продается ОС со сроком полезного использования до 15 лет и продажа объекта осуществлена ранее, чем истекут 3 года с даты признания расходов на его приобретение (для ОС со сроком полезного использования, превышающим 15 лет – до того, как пройдет 10 лет с момента приобретения), необходимо сделать перерасчет налоговой базы за все время использования данного ОС. И наоборот, если вышеуказанные сроки (3 года или 10 лет) прошли, то расходы не пересчитывают.

Перерасчет налоговой базы осуществляется так:

• затраты на приобретение ОС исключают из расходов;
• амортизацию, начисленную по ОС за время его использования по нормам гл. 25 НК РФ, учитывают в расходах.

Какие следует произвести доплаты

Но и это еще не все. Поскольку у нас образовалась недоплата, мы должны рассчитать пени за период с даты принятия к учету произведенных расходов до даты продажи ОС. На этом же настаивает финансовое ведомство, выразившее свое мнение в письме МФ РФ от 15.03.2013 № 03-11-06/2/8060.

Пени считают за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за рубежным сроком платежа.

И опять-таки на этом рано ставить точку. Кроме расчета и уплаты налога и пеней упрощенец обязан подать в ФНС уточненную декларацию по единому налогу за все налоговые периоды использования ОС, как того требует ФНС РФ в письме от 14.12.2006 № 02-6-10/233@. В уточненках измененные суммы расходов показываются в стр. 220–223 раздела 2.2, а новая сумма налога — в разделах 1.2 и 2.2.

А вот изменения в книгу учета доходов и расходов вносить не надо. Достаточно будет оформить уточнение расходов в бухгалтерской справке — такие разъяснения дают налоговики в письме ФНС РФ от 14.12.2006 № 02-6-10/233@.

Похожие записи:

• Уставной капитал ООО: сколько и как платим
• ​Ежемесячное пособие на ребенка в 2023 году
• Почта России Отслеживание — Отследить посылку Почта России