Как риэлторы обманывают продавцов квартир: 5 распространенных уловок
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как риэлторы обманывают продавцов квартир: 5 распространенных уловок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Какие риски существуют
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Виртуальный покупатель
Риелтор может сообщить, что нашел покупателя, взять задаток за свою работу, а потом «пропасть» на какое-то время, отговариваясь проволочками и занятостью. Естественно, ситуация может быть не искусственной, но в ряде случаев это лукавство: покупателя на самом деле не существует, а риелтор только приступает к его поиску после того, как получит деньги. В итоге продавец теряет время на ожидание, у риелтора появляется возможность спокойно заниматься другими клиентами, уже имея в кармане гонорар.
Как бороться? Платите риелтору только тогда, когда есть реальные результаты его работы. Например, вы познакомились и имеете возможность лично общаться с потенциальным покупателем, подписали договор и уже точно знаете, что вашу квартиру по крайней мере планируют купить.
Хитро составленное объявление
В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.
Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идет, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.
Как бороться? По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Заключаем агентский договор
Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.
В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.
Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.
Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор с риелтором, потребуется подготовить:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ на жилье, например, выписку из ЕГРН, дарственную, брачный договор;
- согласие от супруга, заверенное у нотариуса, если квартира является общей собственностью;
- технические документы на квартиру;
- нотариальную доверенность, если агент будет представлять интересы клиента;
- свидетельство о рождении (если один из сособственников объекта несовершеннолетний);
- свидетельство о браке (разводе);
- если сособственник квартиры является несовершеннолетним, разрешение попечительских органов.
Сам риелторский договор и приложения к нему оформляются в агентстве недвижимости на специальном бланке, куда вносятся все необходимые сведения.
Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:
1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.
В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.
«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».
Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).
Шаг четвёртый. Возможные минусы
Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.
Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.
В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.
При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт
Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам .
Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру. - Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
Выгода от эксклюзивного договора для риэлтора
Посредники хотят получить гарантии, что вы им точно заплатите комиссию за продажу квартиры. Они всячески уговаривают подписать эксклюзив и рассказывают о его преимуществах, совсем не упоминая о недостатках.
Это выгодная сделка для риэлтора, но для собственника так бывает не всегда. После подписания эксклюзивного договора риэлтор может расслабиться и спокойно заниматься продажей – теперь все действия смогут осуществляться только через него.
Не заплатив комиссию 5%, сами вы продать не сможете, потому что документы на квартиру лежат в агентстве. Им это очень выгодно, потому что полная свобода действий и никаких штрафов для риэлтора.
Продавцу остаётся только ждать и надеяться на быстрый результат. В случае расторжения договора по вине продавца нужно будет выплатить полную комиссию риэлтору. Но есть варианты.
Шаг четвёртый. Возможные минусы
Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.
Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.
В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.
Точно такой же вопрос можно задать и о юристе, нотариусе и регистраторе. Давайте разберемся какую роль они играют в оформлении сделки с недвижимость. И обязательно ли обращаться к ним за помощью.
Нужен ли риэлтор? Риэлтор — это агент по недвижимости, посредник между продавцом и покупателем. Он участвует в сделке по желанию одной или обеих сторон купли-продажи.
Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?
Ленинский пр- т.от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Предлагаем ознакомиться: Рефинансирование ипотеки в Москве, лучшее рефинансирование ипотечного кредита
Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент. Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.
Для чего продавцу квартиры нужен риэлтор
Риэлтор помогает продать жильё. Он консультирует по цене объекта, размещает объявления, ищет покупателей, устраивает и проводит осмотр квартиры, помогает собрать документы для выхода на сделку и сопровождает её. За свой труд риэлтор берёт плату. Обычно это от трёх до семи процентов от цены по которой квартира продана. Услугу оплачивает та сторона, которая первой обратилась к риэлтору.
Но не каждый риэлтор является хорошим и специалистом и порядочным человеком. На рынке много людей, которых в первую очередь заботит личная выгода, а не благополучие клиента. Например, риэлтор не несёт ответственности, если после сделки у покупателя или продавца возникнут неприятности с квартирой, оформлением права собственности или получением денег. Поэтому к выбору риэлтора следует подходить тщательно. Обычно для этого прибегают к сарафанному радио или проверенным профильным сайтам.